Городской парк с бассейном, коворкинг, фуд-холл: Какое будущее ждет торговые центры

Автор: Михаил Вербицкий

Вместе с тем сокращение количества ТЦ — это, возможно, не главный тренд следующих лет. В агентстве недвижимости Knight Frank Russia ожидают, что в России станет больше реноваций и реконцепций морально устаревших ТЦ. Торговые площади будут наполняться новыми функциями, пересматривать сотрудничество с арендаторами и менять форматы некоторых магазинов.

Классические ТЦ умрут?

Последние годы в России меняются форматы потребления, особенно в мегаполисах. Времени становится все меньше, и посетители выбирают объекты all-in-one, когда в одном месте можно поработать в коворкинге, получить товары из интернет-магазина, купить продукты и пообедать, говорит Алексей Бравин. Эволюция привела к устареванию классических форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах.

Рассматривая эту тенденцию, можно решить, что классические ТЦ больше не нужны. Но так нельзя сказать как минимум про консервативные форматы «у дома», поскольку состав их арендаторов нацелен на удовлетворение первоочередных потребностей жителей района. Однако другие, крупные форматы классических ТЦ действительно будут проигрывать более современным объектам из-за устаревания концепции и пула арендаторов, считает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia.

«Собственники ТЦ должны комплексно проанализировать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, например состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, концепцию и направленность объекта», — добавляет Хакбердиева.

В России будет много заброшенных ТЦ, как в США?

Эксперты, опрошенные «Коммерсантом» в конце 2019 года, предполагали, что Россию настигнет американский тренд на снижение интереса к ТЦ, который может привести к закрытию до четверти действующих объектов.

Во второй половине XX века в США на фоне экономического роста случился бум торговых центров. Уже в середине 70-х стало понятно, что многие из них построили в неподходящих местах и с ошибками. В результате ТЦ морально устарели и перестали приносить прибыль — так появился термин «dead mall». Часть заброшенных площадей пытались реновировать и адаптировать к новым реалиям, но в большинстве случаев дешевле было просто бросить здание. Один из самых известных кейсов — «Ховторн Плазa Молл» в Калифорнии, который ввели в эксплуатацию в 1977 году и закрыли уже в 90-е. На 2017 год в США насчитывалось около 50 заброшенных ТЦ.

В отличие от закрывающихся американских моллов российские ТЦ вряд ли ждет аналогичная ситуация, полагает Павел Люлин. «В крайнем случае последует трансформация, закрытие части площади или изменение функционала», — полагает эксперт. В России собственники ТЦ стараются сразу предпринять все меры для повышения привлекательности объекта, а если он изначально находился в неудачной локации с неправильно подобранным форматом, то собственник идет на крайние меры и продает объект, говорит Евгения Хакбердиева.

Также важно отметить, что в большинство российских торговых центров, даже крупноформатных, строилось не в чистом поле, а в окружении жилых кварталов. Это дает первичную зону обслуживания и больше шансов на развитие в формате торгово-досуговых центров. Несмотря на грядущую смену арендаторов и представленности профилей, ключевая функция российских моллов — торговая — сохранится.

Как могут поменяться ТЦ?

При этом реальность подталкивает многие ТЦ к масштабным изменениям. Нерентабельным ТЦ необходимо продуманное сочетание торгово-офисных площадей со спортивными, оздоровительными, развлекательно-досуговыми и культурными включениями. «Ключевой акцент реновации — расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов, пересматривается tenant-mix (пул арендаторов. — Прим. ред.). Помимо этого, уделяется внимание освещению, благоустройству и декорированию зон общего пользования», — говорит Евгения Хакбердиева.

Эксперты сходятся во мнении, что современные ТЦ должны отвечать потребностям, которые нельзя удовлетворить в интернете.

1. Пространство для продуктивного досуга. «Если раньше люди ходили в торговые центры ради шопинга и кинотеатров, то сейчас появляется интерес к компьютерным клубам, лекциям, соревнованиям и чемпионатам. Сегодня торговым центрам важно выстроить ассоциацию не только с приятными, но и с полезными занятиями. Причем ориентироваться следует как на молодых людей, так и на взрослое платежеспособное население», — говорит Илья Макаров, эксперт в создании цифровых продуктов для e-commerce и ретейлеров.

2. Велнес в небольших районных ТЦ с якорным арендатором — фитнес-центром, широким набором оздоровительных и бьюти-процедур, товарами для здоровья, экопродуктами. Могут быть востребованы небольшие универсальные помещения-спортзалы для приходящих тренеров со своими группами учеников — йога, растяжки, танцы и прочее.

3. Коворкинги в средних и больших ТЦ. Часть площадей со слабой проходимостью можно использовать как площадки для образовательных, арт- и бизнес-мероприятий, коворкинги и сервис-офисы.

4. Распределительные центры. В 2020 году крупнейший в США владелец торговых центров Simon Property Group предложил Amazon задействовать как распределительные хабы площади, освобождаемые обанкротившимися сетями универмагов.

5. Транспортные хабы. Торговые центры, которые находятся далеко от центра, могут стать транспортными хабами и больше напоминать аэропорт, в котором можно переночевать, поесть, подзарядить электромобиль.

6. Фуд-холлы. Часть освободившихся площадей могут занять гастроточки как места притяжения, куда приходят провести время с друзьями и попробовать новую еду.

7. Частные медицинские клиники. «Эта ниша неисчерпаема, так как в будущем структура демографии изменится и процент пожилых людей будет намного больше, чем сейчас», — уверена Елена Осиева.

8. Квартиры. Некоторые ТЦ можно переформатировать в жилые здания, актуальные для центра таких компактных крупных городов, как, например, Екатеринбург.

Как уже меняют ТЦ в России и мире?

«Коммерсант» писал о том, как в Сиэтле девелоперы переделывают часть местного Alderwood Mall в комплекс апартаментов на 300 единиц. В Вашингтоне другой молл, Landmark Mall, перепрофилировал один из пустующих магазинов в приют для бездомных.

Еще один пример — торговый центр Queens Arcade в Кардиффе построили в 1994 году, но после начала пандемии на площадке резко упал трафик, и владельцы недвижимости решились на редевелопмент. В результате получилось качественное общественное пространство, которое учитывает сложившиеся маршруты и связывает туристические места города, а также интеграция с исторической средой, развитая пешеходная и велоинфраструктура, проницаемые транзитные зоны и микс разных функций — ретейл, офисы, отель, жилье.

А на юге Тайваня бывший торговый центр China-Town и вовсе превратили в городской парк. ТЦ построили в начале 80-х, а в 2014-м молл окончательно опустел. Центром переосмысленной территории стал ландшафтный парк с неглубоким бассейном под открытым небом, где горожане могут отдыхать с детьми и спасаться от жары. По периметру здания создали крытую галерею со стеклянным полом, сквозь который видно подземный паркинг. Здесь могут открыться небольшие магазины и киоски.

Самый масштабный пример реновации ТЦ в России последних лет — это «Мега», которая внедряла в свои объекты концепцию «курорт в городе»: больше зелени, общественных и досуговых пространств.