Застройщик Mantera Seaview Residence в Сочи проиграл суд за землю. Комплекс может пойти под снос?

В центре федеральной территории «Сириус» на первой береговой линии продолжается строительство элитного комплекса MANTERA Seaview Residence. Он состоит из нескольких зданий резиденций класса «делюкс», урбан-вилл, пятизвездочного отеля на 400 номеров и конгресс-центра, который будет вмещать 1,2 тысячи человек. MANTERA в последнее время часто становится главным предметом обсуждения в новостных сводках. Инфоповода два: заоблачные цены за квадратный метр — сейчас ценовой диапазон колеблется в районе 3–3,9 миллиона рублей, и судебные разбирательства вокруг земельного участка, на котором строится комплекс, — суд по требованию Генпрокуратуры признал сделки по оформлению участка в аренду ничтожными, по сути, создав условия для запрета строительства и даже сноса зданий. «Большой Город» подробно рассказывает, каким будет комплекс, в котором стоимость самых скромных апартаментов начинается от 120 миллионов рублей, и как разворачиваются судебные разбирательства вокруг спорного участка.

Рядом с «Фиштом», у самого моря

MANTERA Seaview Residence находится в самом центре федеральной территории «Сириус»: море — в 20 метрах, через дорогу — стадион «Фишт» и Олимпийский парк, с одной стороны — кампус образовательного центра «Сириус», с другой — новый спортивный парк на набережной. И в постолимпийские времена земля в Имеретинской низменности стоила дорого, но пандемия и превращение Имеретинки сначала в пгт. Сириус, а после и в первую в стране федеральную территорию, сделали землю здесь просто золотой. Площадь участка, на котором возводится комплекс, составляет более 10 гектаров, а его кадастровая стоимость оценивается в 2,5 миллиарда рублей.

Строительство «Мантеры» началось в середине 2021 года и сразу пошло ударными темпами. Для реализации проекта было привлечено около 13 миллиардов рублей инвестиций. На сегодняшний день общая готовность резиденций составляет 80 %, в них уже почти полностью смонтированы стены и перегородки, наполовину готова внутренняя отделка. Пятизвездочный отель построен на 72 %, конгресс-центр — на 67 %. Весь комплекс целиком планируют сдать во втором квартале 2024 года.

Элитные цены

MANTERA Seaview Residence можно разделить на три основных блока: пятизвездочный отель на 400 номеров и конгресс-центр, два восьмиэтажных корпуса резиденций и два корпуса с двухэтажными урбан-виллами. К продаже представлены резиденции и виллы. Среди резиденций есть студии от 41 до 55 м², апартаменты с одной (от 54 до 88 м²), двумя (от 77 до 90 м²) и тремя спальнями (от 137 до 152 м²), а также пентхаусы с панорамными террасами от 178 до 237 «квадратов». Самый большой по площади пентхаус, который вошел в топ-15 самых дорогих пентхаусов в стране по версии консалтинговой компании NF Group, стоит почти 986 миллионов рублей — это около 4,16 миллиона рублей за квадратный метр. При этом по цене за «квадрат» пентхаус входит в семерку лидеров.

По информации, предоставленной пресс-службой «Мантеры», общий объем проданных лотов составляет более 60 %. Наиболее востребованы «семейные» резиденции — с одной и двумя спальнями. Средняя стоимость квадратного метра в апартаментах колеблется в ценовом диапазоне от 3 до 3,9 миллиона рублей. Однако информация о том, сколько апартаментов было продано по цене 3 миллиона за «квадрат» и сколько — за 1,5 миллиона, как на старте продаж, является коммерческой тайной и не разглашается. Большинство специалистов сочинского рынка недвижимости высказывают мнение, что дороже 1,5 миллиона рублей за квадратный метр в «Мантере» ничего не продавалось. По данным сервиса «Дом.рф», средняя цена за «квадрат» составляет 1,4 миллиона рублей.

Всего на территории «Мантеры» должны расположиться более 40 объектов отдыха и развлечений, в том числе клиника антистресса и ресурсного состояния, рестораны и бары, панорамный амфитеатр, цитрусовый сад, четыре спортивные площадки и первая в России субтропическая детская площадка, которая предусматривает специальные решения, защищающие детей от порывистого ветра со стороны моря, жары и прямых солнечных лучей. Особое внимание уделили бассейнам — здесь их будет 11, и восемь из них — с естественной морской водой: открытые, закрытые, инфинити и детские.

Владельцам апартаментов будут доступны «пятизвездочные» гостиничные сервисы: служба размещения, ресторанное обслуживание, valet-менеджер, который припаркует и в назначенное время подаст к выходу авто, комфорт-менеджер, который позаботится о фруктах, проследит за ароматами, проконтролирует уборку, выгуляет собаку, консьерж-сервис, который забронирует яхту, закажет билеты, позаботится о доставке, служба нянь, рент-сервис, реферальная программа, круглосуточный медицинский сервис и многоуровневая система безопасности.

Кому принадлежит MANTERA

MANTERA Seaview Residence связывают с бывшим губернатором Краснодарского края и экс-министром сельского хозяйства Александром Ткачевым. «Мантера» входит в экосистему проектов управляющей компании MANTERA, она же ООО «Мантера-Групп». Компания является фактическим владельцем знаковых туристических объектов в Краснодарском крае: горнолыжного курорта «Красная Поляна», игорной зоны «Красная Поляна», парка развлечений «Сочи-парк», винодельни «Шато де Талю», а также адлерского форелеводческого хозяйства и более 20 ресторанов, среди которых сочинские «Морской» и «Дельфин и Русалка». Учредителем ООО «Мантера-Групп» является Роман Баталов, которого в СМИ называют зятем Александра Ткачева, а директором — бывший вице-губернатор Краснодарского края и заместитель Ткачева на посту министра сельского хозяйства Джамбулат Хатуов.

Кроме этого, застройщиком MANTERA Seaview Residence выступает ООО «Специализированный застройщик „Сочи-Парк пять плюс“». Учредителем компании застройщика является ООО «Сочи-Парк Курорт», а его бенефициаром — АО «Сочи-Парк», в совете директоров которого числится Роман Баталов. АО «Сочи-Парк», в свою очередь, принадлежит ООО «ЮГ-Бизнеспартнер» — эту организацию также связывают с Ткачевым. Ее бенефициаром выступает Андрей Скок, которого «Ведомости» называют управляющим активами семьи бывшего губернатора.

Почему начались суды

24 января 2023 года администрация федеральной территории «Сириус» и Генпрокуратура России подали иск в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием расторгнуть сделку об аренде земли, заключенную с ООО СЗ «Сочи-Парк пять плюс», а также отменить регистрацию участка в Едином государственном реестре недвижимости. Прокуратура также ходатайствовала об аресте участка, однако суд в требовании отказал, но запретил любые регистрационные действия с участком и регистрацию прав в отношении расположенных на нем объектов недвижимости. Тогда причины требований федеральной территории и прокуратуры не уточнялись, и на фоне новостей об аналогичном судебном иске ФТ «Сириус» к ООО «РогСибАл» и закрытии крупнейшего в Имеретинской низменности отеля «Имеретинский» обстановка казалась весьма мрачной и тревожной. Подробно о деле «Имеретинского» мы рассказывали здесь.

Спустя два месяца, 22 марта, суд вынес решение не в пользу «Мантеры» и признал ничтожным договор аренды земельного участка, на котором возводится комплекс. Ответчиками по делу выступали АО «Сочи-Парк», ООО СЗ «Сочи-Парк пять плюс» и краснодарское отделение Росимущества. Суд постановил погасить регистрационную запись в ЕГРН об обременении участка правом аренды и ипотекой в пользу Росбанка, банка «Дом.рф», госкорпорации ВЭБ.РФ и ВТБ. Финансовые структуры являются основными кредиторами строительства. Так, банк «Дом.рф» предоставил застройщику «Мантеры» проектное финансирование на строительство комплекса в размере 12,5 миллиарда рублей.

Мотивировочное решение арбитража пока не опубликовано, но большая вероятность, что на его итоги повлияло решение краевого суда об отмене разрешения на строительство — собственно, именно в спорном разрешении на строительство кроются все нынешние беды «Мантеры».

ситуация

Владельцы «Краснополянской косметики» проиграли суд. Что дальше?

Читать

И снова — нецелевое использование земли

Незадолго до решения о признании договора аренды на участок ничтожным Краснодарский краевой суд по иску Генпрокуратуры признал незаконным перевод спорного участка из общественной зоны в территорию под строительство. Прокуратура обосновала свой иск тем, что территориальное зонирование осуществлено с нарушением закона и вопреки генеральному плану Сочи, что привело к застройке участка коммерческими капитальными объектами и нарушению прав граждан на благоприятную комфортную среду, а также доступ к территориям общего пользования.

Как отмечается в судебном акте, согласно генплану Сочи, участок находится в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования, однако Правила землепользования и застройки с учетом поправок отнесли его к землям под застройку. Кроме того, часть земельного участка входила в санитарно-защитную зону стадиона «Фишт», а весь участок находился в границах первого и второго округов горно-санитарной охраны курорта, ограничения которых не допускали жилищное или гостиничное строительство.

Как «Мантере» сначала отказали…

Разрешение на строительство «Мантере» выдали только после предписания Федеральной антимонопольной службы. Как так вышло? По стандартной процедуре разрешение на строительство чего-либо выдает администрация муниципалитета. Тогда, в 2020 году, участок под «Мантерой» еще входил в юрисдикцию администрации Сочи, поэтому «Мантера» собрала документацию и подала заявку в сочинскую администрацию. Но администрация в разрешении на строительство отказала. Причин было две: несоответствие высотности объекта и несоответствие разрешенному использованию участка.

Изначально на этом участке должна была быть построена четырехзвездочная гостиница на 350 номеров высотой в 73 метра (или 13 этажей). Такие планы предусматривала «Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта». Затем, как водится, все переиграли и решили уменьшить высотность до 31 метра, и ООО «Сочи-Парк» с этим согласилось. Однако, когда администрация Сочи рассматривала заявку на строительство, обнаружилось, что в проектной документации максимальная высота объектов составляет 34,75 метра, что превышало согласованные параметры.

Также, согласно вышеупомянутой Программе, на спорном участке должен был располагаться «прибрежный парк» с зелеными насаждениями, велодорожками и пешеходными дорожками. По мнению администрации, намечаемое строительство гостиничного комплекса никак не соотносилось с прибрежным парком, поэтому в разрешении на строительство было логично отказано.

…а потом выдали разрешение на строительство

«Мантера» с отказом не согласилась и обратилась с жалобой в Федеральную антимонопольную службу. Почему именно в ФАС, а не в суд, как это обычно бывает в таких спорах, — вопрос открытый. ФАС, в свою очередь, признала жалобу обоснованной и выдала предписание выдать разрешение на строительство. Вопрос с высотностью ФАС разрешила так: участок, о котором идет речь, относится к общественно-деловой зоне среднеэтажной застройки высотой до 35 метров. В проекте указано 34,75 метра — соответственно, вопросов нет.

А вот «Прибрежный парк», по мнению антимонопольной службы — это зона ответственности администрации Сочи, а не застройщика, который не обязан размещать на участке парк. Более того, так как участок находится в общественно-деловой зоне, то в его состав включены объекты гостиничного обслуживания, также в градостроительном плане участка указан вид разрешенного использования — гостиничное обслуживание. Соответственно, требования администрации не обоснованы и не могут служить причиной для отказа. Подробнее разобраться в деталях этого решения можно здесь. Администрация не стала оспаривать предписание ФАС и разрешение выдала, даже несмотря на уже действовавший тогда запрет на строительство многоквартирных домов в 500-метровой зоне от моря.

Что будет дальше?

На сегодняшний день решение Арбитражного суда о расторжении сделки об аренде земли и решение Краевого суда о признании незаконным перевода участка из общественной зоны в территорию под строительство создают для «Мантеры» очень опасную ситуацию: это возможность для прокуратуры ставить под сомнение законность выдачи разрешения под строительство, законность использования земельного участка и, соответственно возможность требовать сноса.

По сути, решение Краевого суда изменило функциональную зону спорного участка: теперь на нем должна быть только зеленая зона общего пользования, и не может быть никаких зданий. Как этой информацией впоследствии будет распоряжаться администрация федеральной территории «Сириус» — неясно. Будущее, как и в случае с отелем «Имеретинский», туманно. В пресс-службе администрации федеральной территории ждут апелляции и окончательного решения по делу, и только потом последуют комментарии.

В пресс-службе MANTERA Seaview Residence заявили, что ждут полный текст судебного решения для выработки дальнейших действий, и решение суда пока в законную силу не вступило. О сносе комплекса речи не идет, строительство продолжается, работы идут по графику, финансирование проекта осуществляется в штатном режиме.

Фотографии: Mantera Seaview Residence