В издательстве «МИФ» вышла книга инвестора и девелопера с 20-летним стажем Павла Яншевского «Недвижимость на каждый день». В ней он рассказывает, как принимать решение о покупке или аренде того или иного объекта, просчитывать доход и добиваться более выгодных условий в сделке. «Большой Город» публикует отрывок о том, как лучше вести себя арендатору и арендодателю, чтобы получить максимальную выгоду.

Аренда недвижимости

Строительство здания завершается с его отделкой и установкой мебели, а девелопмент недвижимости завершается, когда в здании появляются арендаторы. О том, как работать с этими самыми арендаторами или как самому быть арендатором, читайте в этой главе. Прежде чем перейти к рекомендациям, уточню один важный момент: эта книга задумывалась мной как универсальный инструмент для решения и личных, и бизнес-задач, связанных с недвижимостью.

Но между арендными договорами в офисном, торговом сегменте и жилой недвижимостью есть большая разница. Офисы и жилье используются арендаторами как пользователями, для «проживания» компаний или людей. А торговая и складская недвижимость — это инструмент для ведения бизнеса. Поэтому торговые и индустриальные компании лучше меня знают, как правильно арендовать недвижимость. Но и между офисами и жильем тоже есть разница; она состоит в том, что офисные сделки совершают компании, это сегмент B2B, тогда как жилой рынок — это B2C. На офисном рынке к сделкам часто привлекают юристов, консультантов, и участники этого рынка в целом более профессиональны, чем участники рынка аренды квартир. После некоторых раздумий я написал эту главу с прицелом на офисную недвижимость.

Судите сами. Если вы владелец или арендатор торговой или складской недвижимости, вы, должно быть, хорошо разбираетесь в сегменте. Иначе я бы вам не советовал даже начинать с ним работать. Если вы владелец или арендатор офиса, то вряд ли вы сталкиваетесь с вопросом сдачи его в аренду или поиска чаще, чем раз в несколько лет. Тогда мои рекомендации, скорее всего, будут вам полезны. Если же вы интересуетесь квартирой или домом как арендодатель или арендатор, то, следуя рекомендациям для офисного рынка, но на рынке жилья, вы получите неоспоримое преимущество — будете профессиональнее основной массы арендаторов и арендодателей.

Как сдать помещение в аренду: 10 рекомендаций арендодателю

  Возьмите решение всех проблем арендатора на себя.

Лучше всего за его счет. Последнее, чего хочет любой арендатор, — решать вопросы с вашей недвижимостью. Если вдруг вы сдаете офис без отделки (такое иногда случается), предложите взять на себя организацию ремонта:

— сами найдите дизайнера, сделайте проект, согласуйте с арендатором;

— проведите тендер на выбор строительной компании и передайте результаты арендатору;

— если вы сдаете офис или квартиру без мебели, предложите готовые решения меблировки помещения с указанием стоимости всех вариантов;

— действуйте по принципу хорошего ресторана, в котором официант помогает с выбором. Или по принципу очень хорошего ресторана Michelin, где вам просто предложат сесть за стол и наслаждаться меню, которое для вас придумал шеф-повар.

Главное — получайте удовольствие и платите по счету. Лично для меня как арендатора даже покупка одного дивана в полностью обставленную квартиру — головная боль минимум на полдня. Я точно предпочту вариант, при котором мне этот диван купят и привезут, даже если мне придется за него заплатить.

  Внимательно проверяйте потенциального арендатора.

Стремитесь найти тех, которые исправно платят, ничего не ломают и, главное, не меняют свои планы слишком часто. Но хороших арендаторов немного. Арендаторы квартир, как правило, искренне хотят снять жилье на долгое время, но при этом уже в первый год многие меняют или теряют работу, разводятся, женятся, уезжают в другой город и так далее. С бизнесом дела обстоят не лучше. В России редко умеют планировать больше чем на один-три года. Поэтому предпочтительнее арендаторы, которые провели долгое время в предыдущем здании, чей бизнес или личная жизнь стабильны и предсказуемы. Даже если такой арендатор предлагает вам на 10 % меньше других — соглашайтесь. Больше сэкономите на отсутствии простоев помещения и комиссиях агентов за поиск новых клиентов

  Не жалейте времени на обсуждение условий аренды.

Составьте хороший договор, в котором есть не только стандартные пункты про размер арендной платы и срок договора, но и множество разделов и подпунктов, описывающих самые разные ситуации и вопросы:

— Что происходит, если на рынке кризис?

— Кто платит за ремонт в случае поломки кондиционера?

— Что, если компания вырастет и нужно будет большее помещение?

— Как рассчитывается плата за отопление в здании?

— Может ли арендодатель расторгнуть договор, если арендатор существенно задерживает оплату, и что такое «существенно»?

— Как повлияет на аренду падение курса рубля?

— В каком состоянии следует возвращать помещение после окончания аренды?

Чем больше ситуаций вы предусмотрите в процессе переговоров, тем ниже риск в будущем встретиться с арендатором в суде. И еще кое-что: хороший договор не должен быть слишком жестким и защищать только вас. Такой договор, скорее, отпугнет арендаторов. Действительно хороший договор — тот, что проработан обеими сторонами.

  Используйте дополнительные источники дохода.

Попробуйте формат «ничего не включено» в отношении арендной платы (не стоит путать с пунктом 1: вы все еще берете решение всех организационных вопросов на себя). Электроэнергия, паркинг, уборка, расходы на эксплуатацию, замена лампочек, склад в подземном гараже для архива, подсобные помещения, доля в потреблении городского отопления и даже часть налога на имущество — все это можно переложить на арендатора или хотя бы отделить от основной арендной платы. Тем самым вы снизите арендную ставку, и она будет выглядеть более привлекательно. А также сможете более гибко регулировать цены. У вас в договоре право повышать аренду не более чем на 5 % в год? Да, но такого ограничения на аренду паркинга может не быть. Или город повысил тарифы на электричество на 8 %? Но вы ничего не теряете, потому что в договоре написано, что эти расходы оплачивает арендатор.

  Используйте программы для сбора платежей или автоматизируйте выставление счетов.

Это особенно актуально при сдаче в аренду офисов: обычно арендаторы любят, чтобы им выставляли счета. Арендаторы не хотят забивать голову сроками арендной платы, но при этом не хотят ее случайно просрочить. Помогите им в этом, возьмите эту работу на себя. Для арендаторов квартир стоит предусмотреть опцию онлайн-оплаты. Дайте им номер карты или счета в банке. Сейчас много возможностей платить небольшие налоги при сдаче недвижимости в аренду и спать спокойно — например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя и платить 4–6 % налогов вместо 13 %.

  Напоминайте арендатору о его обязанностях (и снова вспоминаем пункт 1).

Если по договору арендатор должен содержать помещение и делать в нем текущий ремонт, оплачивать напрямую какие-либо сторонние услуги, например коммунальные платежи, или зарегистрировать изменения планировки в государственных органах, помогите ему не забыть об этом. Вы всегда можете поставить себе напоминания в телефон и звонить или писать арендатору в день X. Еще один плюс этих напоминаний — вы будете поддерживать постоянный контакт, а значит, вовремя узнавать о любых изменениях.

  Включите пункт об индексации стоимости аренды в договор.

Вы можете считать это ограничением своей же свободы, но поверьте, если вы напишете: «До 5 % в год» или «Не более уровня официальной инфляции в России за предшествующий год», то в большинстве случаев повышение аренды будет воспринято как само собой разумеющееся. Если не напишете ничего, будете каждый год торговаться с арендатором, даже если захотите повысить на 2–3 % при инфляции в 7 %.

  Держитесь за хорошего арендатора.

Делайте ему «подарки» за несколько месяцев до продления договора. Офисному арендатору будет приятно получить косметический ремонт в холле или внеплановое обслуживание системы кондиционирования. Жильцам квартиры вы можете подарить новый диван или неделю-две каникул в случае продления договора. Важен даже не финансовый аспект, а ваше внимание, демонстрирующее заинтересованность в дальнейших отношениях. У таких действий будут прямые положительные финансовые последствия: как минимум вы сэкономите время на поиск нового арендатора, деньги на комиссии агентств и за период простоя.

  Не забывайте о страховании недвижимости.

В оптимальном варианте включите в договор обязанность арендатора застраховать помещение от ущерба. Страхование таких рисков стоит недорого. Но в случае пожара, затопления или других событий с серьезными повреждениями вы вряд ли сможете получить деньги (а это, как правило, крупные суммы) с вашего арендатора, даже если в суде признают его вину.

  При изменении договора предлагайте обмен, а не уступки.

При заключении долгосрочных договоров арендатор может потребовать изменить действующие условия. Причины могут быть разными: кризис на рынке, падение цен на недвижимость или просто личные обстоятельства. На языке консультантов это называется renegotiation (английское «переговоры заново»). В такой ситуации позиция арендодателя — «у нас подписан долгосрочный договор, я ничего не готов менять» — неконструктивна и обычно приводит к конфликту и суду. А российское право таково, что если судья посчитает заключенный сторонами договор нерыночным, противоречащим закону в какой-либо части или заключенным на кабальных условиях для одной из сторон, то вы запросто можете проиграть дело. И тогда лишитесь и арендатора, и многих месяцев арендной платы, и репутации адекватного арендодателя.

Будьте гибкими. Возьмите консультантов и юристов и ведите переговоры. На каждое требование арендатора — снизить арендную плату, отказаться от части помещений, не повышать стоимость эксплуатации, уменьшить страховой депозит — отвечайте встречным предложением. Требуйте усилить, ужесточить, сделать более долгим и нерасторжимым договор. Хотите скидку в 5 %? Пожалуйста, но тогда оставшиеся два года аренды мы меняем на три. Дать вам бесплатный паркинг? Хорошо, но подпишите отказ от права расторгнуть договор в ближайшие полтора года.

Как выгодно арендовать помещение: 10 советов арендатору

  Найдите профессионального арендодателя.

Это очень важно. Ведь вы арендуете на долгий срок. Будут и кризисы, и проблемы, которые нужно решать. Арендодатели, для которых этот бизнес основной, уже проходили много сложных ситуаций и, скорее всего, научились их решать. Они первыми дают скидки и каникулы в кризис, готовы передоговариваться даже при подписанном договоре и постараются избежать суда в спорной ситуации, чтобы не испортить себе репутацию. Сумасбродный же владелец одного офиса или квартиры может повести себя абсолютно непредсказуемо. Пример профессионального поведения арендодателя в 2020 году я уже приводил ранее, когда рассказывал о решении компании IKEA не взимать арендную плату до возобновления работы магазинов.

  Будьте милым, но не мягким.

На переговорах или просмотрах не только вы выбираете себе помещение и арендодателя, но и арендодатель выбирает себе арендатора — адекватного, нескандального, с которым приятно общаться. Если вы сможете очаровать арендодателя, это даст вам преимущество в переговорах и даже коммерческих условиях. Расскажите о себе, о своих целях. Поспрашивайте о целях и задачах другой стороны. Представьте, что вы выбираете не недвижимость, а партнера по бизнесу — ведь вы не покупаете эту недвижимость, а берете в аренду.

  Переложите максимум ответственности на арендодателя.

Пример: в помещении нужно сделать ремонт, который займет примерно два месяца. Ремонт оплачиваете вы, но делает его арендодатель. Стоит обсудить вопрос: что будет, если строители затянут ремонт, например, на две недели? Вам все равно придется платить аренду за это время или это проблемы вашего арендодателя, который взялся управлять строителями? Или другой пример: если сломается лифт, придется ли вам решать эту проблему с лифтовой компанией и вызывать их (пусть даже за счет арендодателя)? Или это обязанность арендодателя? И что будет, если он не разберется с поломкой в течение дня? Получите ли вы скидку на аренду? В идеальном сценарии у вас должны остаться только две обязанности: вовремя платить аренду и использовать помещение по назначению.

  Используйте опыт консультанта по недвижимости.

Опыт ценен ситуациями, которые человек решал в своей жизни или видел, как они могут быть решены. А так как хороший договор для вас, как и для арендодателя (см. пункт 3 предыдущего списка), — это максимум детально прописанных ситуаций, то консультант знает их намного больше, чем вы, ведь он аккумулирует опыт многих компаний, с которыми вел переговоры.

  Детально пропишите все мелкие вопросы в договоре.

Кто платит за поломки, за чей счет меняют лампочки, как часто и кто именно организует уборку и какой режим работы у здания, в котором вы планируете арендовать офис. Я сталкивался с ситуациями, когда из экономии во всем здании с неоткрывающимися окнами в 20:00 выключали вентиляцию и кондиционирование. А для компании, работающей с США, поздний вечер — это самое активное время. Недовольному руководителю одной компании, арендующей душный офис, предложили включать системы всего здания в дополнительное время за его счет. Представляете, какой счет за электроэнергию ему присылали?

  Ограничьте индексацию арендной платы.

Если инфляция, как сейчас в России, составляет 7 %, а вы в пятилетнем договоре указали индексацию 3 % — считайте, сэкономили два месяца арендной платы. Лучше всего использовать не формулировку «на Х % в год», а «не более чем на Х % в год». Тогда вы оставите себе возможность торговаться каждый год и оспаривать повышение цены.

  Отстаивайте возможность досрочного расторжения договора.

Пропишите различные нюансы:

— С какого момента (например, через один год) вы можете расторгнуть договор и за какой срок должны об этом предупредить?

— Какие в этом случае будут штрафы (если будут)?

— В какой момент вы сможете расторгнуть договор без штрафов?

Что бы ни было написано в договоре: штрафы, потеря депозита или возмещение затрат на ремонт арендодателю, — вы можете оспорить эти санкции как нерыночные и значительно снизить их размер. Самый плохой договор для арендатора — если в нем вообще не сказано про возможность досрочного расторжения и написано, что договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию или в соответствии с действующим законодательством. Такой договор сложно расторгнуть через суд, потому что в нем даже не найдется повода для иска.

  Помните, что любой договор может быть пересмотрен.

Ну, почти любой. Если вы не подписали такой нерасторжимый договор, какой упоминался в предыдущем пункте, ваша ситуация изменилась и вы чувствуете, что текущий арендный договор перестал соответствовать вашим задачам, то проведите переговоры и пересмотрите его. Основной аргумент в этом случае: «да, я понимаю, что у нас подписан договор, но обстоятельства нашей компании (моей семьи) изменились, и поэтому я бы хотел скорректировать условия». Второй, не высказанный аргумент: «если вы не пойдете на уступки, я расторгну договор и вы потеряете арендатора». Да, это жестко. Но так ведутся почти все переговоры в мире — от политических до коммерческих. Вслух — желаемый мирный сценарий, за кадром — что будет, если не договоримся.

  Любые изменения отражайте в документах.

В процессе использования недвижимости компании и люди обрастают вещами и подстраивают недвижимость под свои нужды. Арендаторы делают перепланировку в офисе, покупают мебель взамен устаревшей, могут застеклить балкон в квартире… Если на протяжении срока аренды вы не заключали дополнительные соглашения по этим переделкам, то за все затраты вы не только не получите компенсации и/или благодарности, но даже рискуете получить штрафы. Арендодатель может потребовать вернуть все в первоначальное состояние за свой счет, а незаконная перепланировка может стать законным основанием для расторжения договора со штрафом.

  Выбирайте, быть арендатором или владельцем недвижимости.

Возможно, именно в вашей ситуации лучше купить недвижимость в собственность.

Обложка: МИФ