Снимать квартиру в Москве непросто: среди бед, на которые жалуются арендаторы, — завышенные цены, устаревший ремонт и, конечно же, проблемные хозяева, которые хранят в квартире ненужные вещи, неожиданно приходят с инспекцией жилья и вообще всячески досаждают съемщикам. Но теперь хотя бы с последней проблемой, кажется, получится справиться. В Москве появляется все больше арендных домов, квартиры в которых жильцы снимают не у хозяина, а у компании. Фиксированная цена, стандартные правила для всех съемщиков, условия, четко прописанные в договоре, — плюсы арендных домов, а бонусом идет обслуживание практически как в гостинице: не нужно беспокоиться об уборке и мелком ремонте. Но действительно ли арендные дома однозначно хороши? Рассказываем, как устроена жизнь в них и что говорят сами арендаторы.

Безналично, надежно, дорого

Если про коливинги часто шутят, что это придуманные миллениалами коммуналки, то арендные дома по той же логике можно сравнить с доходными. Москвичи снимали квартиры не у хозяина, а у компании еще в конце XIX века. Хотя покупали землю и строили на ней дома для сдачи в аренду обычно зажиточные горожане, но за арендный бизнес брались и общества, то есть юрлица того времени. Например, Первое российское страховое общество управляло доходным домом на Лубянке, Российское общество застрахования капиталов и доходов — домом в Милютинском переулке, страховое общество «Якорь» — домами на Петровке и Большой Лубянке, а самый богато украшенный и известный — доходный дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Свою функцию доходные дома выполняли до прихода советской власти, а потом превратились в обычное жилье. В 2002 году мэрия Москвы попыталась возродить доходные дома, в городе даже появился одноименный жилой комплекс, где все квартиры должны были сдаваться в аренду, а вырученные средства — идти в столичную казну. Но ничего не вышло.

Доходные дома — уже под названием арендных — вернулись в Москву только в 2017 году. Тогда компания-застройщик Millhouse вывела на рынок свой первый арендный дом в жилом комплексе «Сколково Парк». Жилье было рассчитано на обеспеченного съемщика — дизайнерский ремонт, встроенная техника, цена выше рыночной, и даже квартиры называются резиденциями. Тем не менее спрос оказался высоким, и через год арендным стал еще один корпус в жилом комплексе. Сейчас Millhouse сдает 66 квартир в двух зданиях, где есть двухкомнатные квартиры площадью от 81 квадратного метра и трехкомнатные — от 134 квадратных метров. В зависимости от площади, мебели и высоты этажа цены меняются: на последних этажах, где высота потолков достигает четырех метров, или на первых с выходами в собственные палисадники аренда будет дороже. Самая бюджетная квартира обойдется в 150 тысяч рублей, самая дорогая — в 290 тысяч.

Директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислав Лобанов объясняет, что важный плюс арендного жилья — возможность снимать его у понятной и проверенной компании-застройщика, а не у хозяина, который «выселит вас через месяц, потому что сын решил жениться и съехать от родителей». Все переводы — безналичные, а арендаторам помогает целый отдел, его сотрудники подберут подходящий вариант и решат бытовые вопросы. Договор с компанией нужно заключить минимум на 11 месяцев, на все время проживания можно оформить временную регистрацию.

Марина Орлова, сотрудница, Millhouse, стала одной из первых резиденток арендного дома в «Сколково Парке». Марина рассказывает, что раньше жила в собственном доме на Новой Риге, но пробки и плохая работа управляющей компании вынудили ее искать другое жилье. Еще одной причиной переезда стало желание протестировать локацию и жилой комплекс, чтобы принять решение о покупке. «Я для себя на каком-то этапе решила, что не хочу покупать недвижимость, пока там не поживу. А то случится, как с моей загородной недвижимостью: прекрасный дом, прекрасный ремонт, а управляющая компания такая, что жить там совсем не хочется. Дороги почищены плохо, охрана ужасная, — говорит Орлова. — В арендное жилье я переехала для того, чтобы понять, стоит ли мне покупать здесь недвижимость или нет. Пока я живу здесь, я смотрю, что на сайте бывает в продаже. Такой опыт обойдется дешевле, чем если бы я сразу купила жилье за 30 миллионов рублей, а потом поняла, что мне не она подходит». За квартиру и коммунальные услуги Марина платит порядка 200 тысяч рублей, еще 10 тысяч отдает за машиноместо.

Кот по двойному тарифу

Еще одно важное отличие проживания в арендном доме от того, что предлагают лендлорды-частники, — обслуживание практически как в отеле. Арендаторам необязательно беспокоиться об уборке и ремонте — обо всем этом можно написать в приложении или чате, и компания пришлет мастера или клинера. «Когда у меня дома что-то не работает, я звоню в управляющую компанию и прошу проверить и починить. В течение 30 минут ко мне приходят любые мастера. Мне не надо искать „мужа на час“, а еще наши мастера знают, где какие счетчики и стояки», — рассказывает жительница арендного дома Марина.

Важный плюс арендного жилья — возможность снимать его у понятной и проверенной компании-застройщика, а не у хозяина, который «выселит вас через месяц, потому что сын решил жениться и съехать от родителей»

«Сколково-Парк» считается семейным жилым комплексом: здесь нет маленьких однокомнатных квартир, рядом находится несколько школ и детских садов, как государственных, так и частных. Поэтому съемщикам с детьми в арендных домах рады, а вот животные хоть и не попали под запрет, заплатить за их проживание придется дороже. Страховой депозит, который списывают с арендатора перед въездом, увеличивается с одного месяца до двух.

Перед тем как жильцы заселяются в квартиру, в ней проводят генеральную уборку и при необходимости косметический ремонт. О серьезных перепланировках в арендном доме не может быть и речи — оставить жилье нужно в том же виде, в каком оно было принято. За порчу мебели и интерьера придется заплатить неустойку, это все прописано в договоре. В Millhouse обещают, что повесить картину никто не запрещает, но потом придется возместить стоимость покраски стены. Марина Орлова говорит, что в квартире поменяла уже много всего, так как не рассматривает жилье как временное: «Я живу тут на полную катушку. Я не думаю, что будет, когда я буду съезжать».

Доходный «Дом.рф»

В ноябре 2021 года москвичка Елена Галеева решила впервые снимать жилье — в ее квартире начался ремонт, и понадобилось переехать куда-то на время. Но, как оказалось, найти подходящий вариант для семьи было непросто. «У нас маленький ребенок, и нас часто не хотели селить в квартиры с хорошим ремонтом. Говорили: „Ой, у нас такой паркет!“ А то жилье, где хозяева соглашались, нам самим не нравилось. Наверное, поселиться с крокодилом проще, чем с ребенком младше года», — возмущается Елена. Выходом из ситуации оказалась возможность снять жилье в арендном доме — семья выбрала 100-метровую квартиру в жилом комплексе «Матч Пойнт» недалеко от Кутузовского проспекта за 170 тысяч рублей. Еще 10 тысяч жильцы доплачивают за два машиноместа. У частных арендодателей аналогичного жилья «без нюансов» за те же деньги Елена не находила. Кроме того, в арендном доме отсутствует «фактор некомфортного арендодателя».

Из плюсов жизни в «Матч Пойнт» Елена отмечает безопасность, чистоту и тишину — сотрудники управляющей компании сами следят за соблюдением порядка: если кто-то из жильцов шумит в неположенное время, соседям не приходится самим идти и разбираться. Также работники ресепшена всегда готовы принять доставку. Но у арендного дома есть и минусы. «Дом, откровенно говоря, средненький. По вентиляции, по качеству подземного паркинга — там просто периодически льет дождь. Часто срабатывает пожарная сигнализация, несколько раз такое было даже ночью», — отмечает недостатки жилья Елена Галеева.

Корпус в жилом комплексе «Матч Пойнт» — один из шести московских арендных домов компании «Дом.рф». Также в ее пакете предложений апартаменты в жилом комплексе «Символ» у метро «Римская», в «Парке легенд» на «Автозаводской», в «Лайнере» на Ходынке, двух домах на «Октябрьском поле», а скоро к ним добавится еще и «Сердце столицы» в Пресненском районе на берегу Москвы-реки. «Дом.рф» еще под старым названием — Агентство ипотечного жилищного кредитования (компания была создана правительством РФ изначально для развития ипотеки в стране) — начал заниматься арендным жильем в 2016 году. Желание зайти на этот рынок чиновники объясняли необходимостью реформ: годами хозяева сдаваемого жилья находились в тени, съемщики были не защищены, а казна недополучала налоги. Первым проектом стал «Лайнер» на 283 апартамента, в которые жильцы могли заехать летом 2017 года.

У нас маленький ребенок, и нас часто не хотели селить в квартиры с хорошим ремонтом. Говорили: «Ой, у нас такой паркет!»

«Дом.рф» выкупает готовое или строящееся жилье, ремонтирует апартаменты (в Москве у компании нет квартир, но в некоторых регионах они есть). В презентации на круглом столе, посвященном арендному жилью, указано, что при приемке ремонта сотрудники «Дом.рф» не занимаются «потребительским терроризмом», в отличие от жильцов-дольщиков, так что подготовить жилье к сдаче можно быстрее. В апартаментах есть мебель и бытовая техника, через службу сервиса легко заказывать необходимые услуги, а оплата производится только безналично, причем клиенты банка «Дом.рф» получают кешбэк. Самое бюджетное жилье — студия площадью 22 квадратных метра на «Автозаводской» — обойдется в 50 600 рублей в месяц. Самое дорогое — видовые апартаменты площадью 47 метров в ЖК «Матч Пойнт» — стоят 252 400 рублей.

Снять жилье можно на срок от одного до 11 месяцев, а потом понадобится продлевать договор. Примерно 50 % жильцов в арендных домах «Дом.рф» за год сменяется. В компании обещают, что в арендном доме получится оформить временную регистрацию, чтобы прикрепиться к поликлинике или записать ребенка в детский сад и школу. В «Дом.рф» сообщают, что каждый четвертый арендатор живет с питомцем, а в качестве дополнительных услуг через приложение можно вызвать сотрудника, который приглядит за животными и польет растения в отсутствие хозяев. Но неизвестно, придется ли доплачивать за сам факт наличия кота или собаки, — запрос «Большого Города» остался без ответа.

Залог раздора

Срок арендного договора Елены Галеевой скоро подходит к концу, и женщина переживает, не захочет ли компания оставить себе крупный депозит — жильцы внесли в качестве гарантии стоимость месяца аренды, 170 тысяч рублей. «Мебель очень неважного качества. Кухня разваливается на глазах, и это с учетом того, что мы семьей в Москве только два дня, а остальное время живем в загородном доме из-за ребенка. Никакой сверхэксплуатации точно нет. В общем-то, ничего в этом страшного нет: компания может позволить себе постоянно менять мебель. Но вот это, мягко говоря, неважное качество компания пытается спихнуть с себя, свалить ответственность на арендатора», — рассказывает Елена. Она беспокоится не напрасно — в отзывах на арендные дома немало историй о невозвращенных залогах.

Ирина Шульгина и Александр Бекин прожили в арендном доме — жилом комплексе «Символ» — девять месяцев и были всем довольны. Новый дом, круглосуточная охрана, возможность недорого заказывать уборку, и даже о замене лампочки беспокоиться не нужно — достаточно просто написать в чат и заплатить небольшую сумму. «Мы посмотрели все арендные дома от „Дома.рф“, и этот нам понравился больше всех. В остальных были какие-то минусы — то что-то не достроено, то рядом железная дорога, то далеко от метро. А отсюда мы за час пешком доходили до Китай-города, а на самокатах могли доехать зато же время до Патриков, — вспоминают молодые люди. — Мы хотели снимать трехкомнатную квартиру. Так как мы работаем из дома, нам нужны были спальня и два кабинета. Если у частников брать трешки, цены — какой-то космос или дизайн в стиле 90-х. А тут минимализм, белые стены и серая мебель».

Ирина и Александр тоже заранее изучили отзывы и были готовы к сложностям. В основном жители «Символа» жалуются на плохое заземление — током может ударить даже от мебели — и слишком хорошую слышимость. Один из арендаторов рассказал, как в ужасе проснулся от звука поворачивающегося в замке ключа, но оказалось, что это соседи отпирали свою квартиру, а не его. Ирина и Павел говорят, что с такими ситуациями не сталкивались: «Нас ни разу не ударило током. Стены действительно тонкие, но нам повезло: мы жили в угловой квартире и стыковались с соседней только спальней». За квартиру и коммунальные услуги жильцы платили примерно 105 тысяч рублей.

Проблемы начались, когда арендаторы решили съезжать. Сотрудники управляющей компании пришли на осмотр за две недели до выселения и указали, что нужно исправить — прежде всего, очистить стены. Краска на них очень нежная, и, если даже задеть стену чем-то мягким, например сумкой, остаются следы. Их можно удалить спиртовыми салфетками, но при определенном освещении будет заметно, что в местах повреждений текстура изменилась. «Зачем делать стены такими, что, если ты их слегка задеваешь, остается след. Изначально можно было выбрать другую краску или поклеить моющиеся обои», — считает Ирина. Жильцы очистили стены и согласились со всем, что отметили сотрудники управляющей компании. Они рассчитывали заплатить за ремонт порядка 12–15 тысяч рублей.

Если у частников брать трешки, цены — какой-то космос или дизайн будет в стиле 90-х. А тут минимализм, белые стены и серая мебель

Приемку квартиры пришлось проводить уже без арендаторов — в ночь с воскресенья на понедельник они улетели за границу, а в выходные управляющая компания не работает. Но, уже находясь в другой стране, Ирина и Александр обнаружили, что с них списали больше 30 тысяч рублей — за поврежденные стены и испорченный тюль. Арендаторы уверяют, что за две недели никаких новых повреждений в квартире не появилось, а все старые они исправили: когда на крышку комода попала вода, молодые люди получили от компании контакты производителя мебели и заменили крышку за свой счет. «Компания не учитывает естественную амортизацию. Я больше полугода жил в апарт-отеле YE’S, оставил там след на стене и скол на полу. Когда я сдавал квартиру, сам на это указал, но мне ответили, что все это учитывается как естественная амортизация. Если бы я специально ломал стены и люстры — это одно, а вещи, которые используются, — другое. Я при выезде не заплатил ни копейки», — рассказывает Александр. Сейчас он не уверен, что удержанные компанией средства действительно пойдут на ремонт: «Не факт, что компания все отремонтирует. Когда мы заезжали, увидели, что на полу были сколы, а некоторые стены были поцарапаны. Я это зафиксировал, и нам сказали, что с нас списывать деньги за эти повреждения не будут. Но я подумал: раз это осталось после кого-то, значит, вы это не чинили». На запрос «Большого Города» об арендных домах в «Дом.рф» на момент публикации не ответили, хотя в своей презентации компания указывает, что в месяц проводит 100–125 ремонтов.

Ирина и Александр считают, что юридически оспаривать списание депозита не имеет смысла: они сами заранее со всем согласились и подписали документы. Доказать, что сотрудники называли им сумму в два раза меньше, да еще и обещали, что счет уменьшится, если они очистят стены, бывшие арендаторы не смогут. Так что они решили просто оставить свой отзыв об арендном доме. Сейчас молодые люди снимают жилье за границей и отмечают доброту хозяев — пока никто не потребовал денег за амортизацию. Впечатления от арендного дома у них остались противоречивые: «С одной стороны, снимать жилье у компании удобно, с другой — ты сталкиваешься с равнодушным отношением. До этого мы напрямую общались с хозяином квартиры, мы могли договариваться. А тут ты общаешься с бездушной компанией, которой вообще все равно».

обложка: Beazy — Unsplash.com/Unsplash License