Автор: Михаил Вербицкий

Число мошенничеств с жильем в России выросло на 18 % за первое полугодие 2022 года, следует из данных МВД. Ежегодно на рынке недвижимости происходит 7–8 тысяч преступлений, в основном из-за подделки документов и низкой правовой и финансовой грамотности покупателей жилья.

Риелтор, эксперт по недвижимости Виталий Русаков помог «Большому Городу» разобраться в том, как обычно обманывают покупателей квартир, как распознать мошенника, что нужно иметь в виду перед сделкой и как правильно строить общение с продавцом.

Самые популярные мошеннические схемы

— Махинации с задатком

Это наиболее простой и распространенный метод среди квартирных мошенников. Случай из реальной практики — семья приехала из Нижнего Новгорода в Санкт-Петербург и решила купить квартиру стоимостью 50 миллионов рублей. После предварительного соглашения продавец попросил в качестве задатка 500 тысяч рублей, сославшись на то, что у него уже есть два покупателя. При получении задатка в расписке был указан пункт, что в случае отказа покупателя он теряет все деньги. Получив задаток, вскоре продавец сообщил покупателям, что квартира находится в залоге у банка по кредиту. После этого покупатели отказались от сделки, а мошенники, получившие деньги, исчезли вместе с ними.

— Фиктивное наследство

Продается квартира по цене на десятки процентов ниже рыночной. Причину продавец-мошенник озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Происходит сделка купли-продажи, а через некоторое время появляется наследник предыдущего владельца. Затем у покупателя такой квартиры могут начать вымогать деньги, чтобы не начинать судебные разбирательства.

— Появление родственников, претендующих на квартиру

Чаще всего этим занимаются мошенники, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. С этим документом мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Так он присваивает квартиры людей, у которых не было ближайших родственников. Либо эти родственники по разным причинам не смогли оформить наследство в положенный шестимесячный срок (например, находятся в тюрьме). Но принять наследство можно и позже, если время было упущено по уважительным причинам.

— Фальшивые документы

Мошенники давно научились правдоподобно подделывать разные документы — и решения судов с печатями и подписями, и завещания, якобы удостоверенные нотариусами, и свидетельства о праве на наследство, и свидетельства о праве собственности. Эта схема может работать только при участии недобросовестных нотариусов.

— Квартира в частном доме

Среди объявлений можно встретить квартиры-студии в коттеджных поселках за городом по выгодной цене. Нередки ситуации, когда в будущем жилье признают незаконными постройками и сносят. Кроме того, в документах у нового хозяина может значиться, что собственность в доме — долевая. Поэтому, чтобы продать свою часть, нужно получить согласие всех дольщиков.

— Незаконная перепланировка

К новому владельцу квартиры могут приехать представители жилищных надзорных органов и заявить, что ранее квартира была незаконно переоборудована из комнаты в студию. Поэтому все преобразования потребуют вернуть к первоначальному виду в течение нескольких месяцев.

— Занижение цены

Во время заключения сделки предыдущий владелец квартиры может попросить покупателя указать в договоре заниженную стоимость — аргументируя, например, тем, что благодаря этому заплатит меньше налогов. В будущем, если экс-владельца признают банкротом, он может расторгнуть сделку, и тогда покупателю вернется именно сумма, прописанная в договоре, — она может быть в разы меньше реально уплаченной.

— Замаскированные недостатки

Продавец квартиры порой скрывает значительные дефекты и не говорит о них, а покупатель не замечает и подписывает акт приема-передачи, где сказано об отсутствии каких-либо претензий к состоянию жилья. Доказать обратное в суде потом будет крайне сложно.

— Долги по коммуналке и капремонту

Продавец может годами не платить за коммунальные услуги и капитальный ремонт, накопить большие долги — и продать жилье вместе с ними невнимательному покупателю. В итоге последнему придется либо оплатить задолженность, либо судиться с продавцом, который к тому времени может скрыться за пределами страны.

Как распознать мошенника

К наиболее характерным и типичным признакам квартирных мошенников можно отнести следующее:

1. Явно заниженная цена квартиры по сравнению с аналогичными объектами в том же доме или районе.

2. Продавец делает акцент на срочности сделки. Популярные причины — отъезд за границу или смена работы.

3. Покупателя стараются убедить в том, что на его квартиру есть еще пара десятков претендентов, поэтому нужно поскорее принимать решение.

4. Продавец якобы действует от имени собственника — чаще всего по доверенности, которая может быть фиктивной.

5. Продавец настаивает на том, что нужно немедленно внести задаток.

6. Покупателю предоставляют только копии документов, ссылаясь на то, что оригиналы находятся в другом, надежном месте.

7. В квартире, судя по выписке из домовой книги, менялись собственники и жильцы каждые два-три года.

Перед сделкой нужно правильно осмотреть квартиру. Алгоритм

1. Осмотр надо начинать с придомовой территории. Рекомендуется узнать, насколько часто и качественно ее убирают, как регулярно вывозят мусор из контейнеров, какие есть места для парковки, в каком состоянии детские площадки.

2. Подъезд дома. Изучите, исправно ли крыльцо подъезда, работает ли домофон. В самом подъезде необходимо обратить внимание на то, в каком состоянии находится лифт, колясочные отделения и почтовые ящики, стены подъезда.

3. Фасад дома. Если это панельный дом, стоит посмотреть, нет ли зазоров между панелями, заделаны ли межпанельные швы. Если речь о кирпичном доме, взгляните, нет ли трещин в кладке, следов экстренного ремонта стен, подтеков, плесени.

4. В самой квартире в первую очередь следует проверить:

— систему отопления — наличие и состояние самих батарей;

— электросеть — наличие всех выключателей, розеток, патронов для потолочных люстр, наличие и исправность счетчика;

— пол и напольное покрытие — качество и дефекты;

— стены и потолок — наличие трещин, неровностей, участков со вздутыми обоями;

— окна — исправность запорной фурнитуры, замков, ручек, наличие всех стекол в стеклопакете, плотность прилегания.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

1. Получить выписку из ЕГРН об интересующей квартире на сайте Росреестра. В документы должны быть обозначены имена собственников жилья, приведены точные данные о квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из нее можно выяснить, как часто менялись собственники жилья. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть серьезная причина, почему люди не остаются собственниками квартиры длительное время.

2. Сравнить технический паспорт квартиры с реальным положением дел. Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Если она была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на перепланировку в БТИ не предоставлено», то собственник не предоставил документы, подтверждающие законность перепланировки.

3. Проверить выписку из домовой книги. Благодаря этому можно подтвердить, прописан ли в квартире кто-либо.

4. Уточнить личность самого владельца квартиры на дееспособность, действительность его паспорта, отсутствие дела о личном банкротстве, наличие исполнительного листа по алиментам. Все эти данные можно получить из открытых источников информации — ФСПП, МВД, ЕФРСБ и других.

Как правильно вести переговоры с продавцом. Советы

1. Сначала нужно изучить рынок недвижимости в интересующем сегменте — узнать цены и условия продажи. При разговоре с продавцом не лишним будет показать свою информированность.

2. При первичном общении не стоит завышать свой социальный статус.

3. Если продавец торопится с продажей, можно не только поинтересоваться о причинах, но и, например, сказать, что вы готовы сделать срочную покупку, но при условии скидки.

4. Продавцу стоит всегда показывать, что у вас есть несколько вариантов покупки квартиры, чтобы лишить его позиции единственного продавца.

5. Не стесняться указывать на недостатки квартиры (но здесь важно соблюдать меру) — некачественный ремонт, плохие соседи.

Что делать, если все-таки обманули

1. Обратиться с заявлением в правоохранительные органы — не только в полицию, но и в прокуратуру по месту жительства.

2. Если со стороны правоохранителей нет результатов — подать заявление в судебные органы, где максимально полно изложить суть дела, и привлечь как можно больше свидетелей.

обложка: Floral Deco — stock.adobe.com